債務整理

自己破産したら引っ越し?マイホームやマンション、アパートについて

自己破産したら引っ越し?マイホームやマンション、アパートについて

自己破産手続は、借金の返済義務などの金銭支払義務、つまり「債務」(債権者から見れば「債権」)を、原則としてすべて、全額免除してもらえる債務整理手続です

しかし、最低限生活に必要なもの以外の財産は、原則として処分されてしまいます。特に、マイホームやマンションは、非常に高価なものですから、処分の対象となることは、ほとんどの場合避けられません。

さらに、アパートなど借家についても、場合によっては引っ越しが必要となることがあります。

そこで、このコラムでは、自己破産をした場合の、マイホームやマンション、アパートに関わる問題を説明します。

1.マイホームが処分・売却されても住み続けるには

マイホームについては、住宅ローンが残っているかがまず重要です。

住宅ローンが残っていれば、住宅ローン債権者である銀行や、住宅ローンの保証会社が、裁判所の競売にかけて処分します。
住宅ローンが残っていなければ、裁判所が選任した「破産管財人」が、原則、任意売却(裁判所の競売手続を経ずに、不動産業者に直接売却すること)により処分します。

いずれにせよ、マイホームの所有権を手放すことは避けられません。

ただし、マイホームに住み続けられる場合がないわけではありません。

(1)任意売却すれば、住み続けられる

自己破産するあなた自らが、マイホームを親族に任意売却し、その売却代金を、住宅ローン債権者や破産管財人に渡したうえで、親族からマイホームを借り受けることが出来れば、マイホームに従来通り住み続けることができます。

もっとも、この方法は、親族がとても経済的に余裕がある場合にしか用いることが出来ません。

さらに、これから説明するリスクがあるため、慎重な処理が必要です。

(2)任意売却に伴うリスク

マイホームの親族への任意売却は、「免責不許可事由」の一つである、「詐害行為」になるおそれがあります。

「免責不許可事由」とは、法律上、原則として、借金を免除してはならないとされている事情です。「免責」とは、自己破産手続により借金が免除されることを言います。

実際には、裁判所の総合判断で免責を認める「裁量免責制度」があるため、ほとんどの場合は免責されますが、免責されないリスクが生じることは間違いありません。

免責不許可事由の一つである「詐害行為」とは、自己破産手続で処分されるはずの高価な財産を、不当に安く売却するなどして、債権者への配当を減らしてしまうことを言います。

マイホームは非常に高額な財産です。しかも、その評価額は、査定方法や査定業者により大きく上下することが珍しくありません。

知り合いの業者に不当に安く査定してもらった評価額に基づいて任意売却をすれば、債権者への配当は減ってしまいます。

そこまでいかずとも、査定がずさんであれば、裁判所は、不当に安く査定をさせたのではないかと疑います。

さらに、親族は債務者が借金問題で困っていることを知りうる立場にあります。

詐害行為は、原則として、取引対象の財産が自己破産手続で配当されることをお互いに知っていることが条件です。親族との取引は、その条件を満たしているとされてしまいやすいのです。

(3)任意売却が詐害行為とされてしまうと…

マイホームの親族への売却が詐害行為とされてしまえば、様々な問題が生じます。

①免責されないリスク

免責不許可事由の内容があまりに悪質だったり、また、その後の裁判所などへの対応がずさんだったりすると、裁量免責をしてもらえず、借金が免除されないことはまれにですがあります。

マイホームの査定で不正をしたあげく、裁判所に対してうその説明や偽造した資料の提出をすれば、裁量免責されないリスクは一気に高まります。

正直にやってしまったことを説明して、裁判所や破産管財人が原状回復のために行う処理に誠心誠意協力することで、反省を示せば、裁量免責をしてもらえる余地は十分ありますので、すでに不正な売却をしてしまっていても、あきらめないでください。

②マイホームに住み続けることは無理

破産管財人は、「否認権」と呼ばれる権限に基づいて、詐害行為により財産を受け取った相手から財産を取り戻します。

マイホームは、親族から破産管財人に取り戻され、破産管財人が処分してしまいます。

そのため、マイホームに住み続けることはもはや困難でしょう

③手続の負担が重くなる

詳しくは、次の項目で説明しますが、場合によっては、親族へのマイホームの任意売却により、手続に関する手間や費用を抑えることができます。

しかし、任意売却が詐害行為とされてしまうと、手続負担が重くなることは避けられません。

(4)マイホームの任意売却を詐害行為とされないために

マイホームを親族に任意売却する際には、必ず、事前に弁護士とよく相談してください。

適正な査定に基づいて売却したことを明らかにする資料を裁判所に示せば、詐害行為とならずに任意売却をすることは可能です。

マイホームの登記名義変更をしてはいけない

売却することなく、登記名義だけを親族の名義に変更して、自己破産手続に伴う処分から逃れさせようとすることは、絶対にしてはいけません。免責不許可事由の中でも特に悪質な、「財産隠し」に当たります。

裁判所などに発覚すれば、これだけで免責不許可となると思ってください。

また、「破産詐欺罪」という犯罪にもなります。すでに名義変更をしてしまっている場合は、弁護士にどうすればいいか相談し、裁判所や破産管財人に正直にすべてを説明して、指示通りに協力してください。

2.マイホームやマンションがある場合の自己破産手続の負担軽減方法

自己破産手続には、「管財事件」と「同時廃止」という2つの種類があり、手続開始の時に裁判所が選択します。

(1)管財事件

債権者への財産の配当ができる場合や、免責不許可事由の調査が必要な場合などに選択される自己破産手続の種類です。

配当処理や各種の調査を行う破産管財人が選任されます。

(2)同時廃止

債務者に配当できる財産がなく、また、免責不許可事由もない場合に選択される、破産管財人を選任しない自己破産手続の種類です。

一般的に、債務者にとっては、管財事件のほうが、費用や手間、手続期間などの負担が重くなります。

(3)費用

同時廃止では、弁護士費用が20万円から30万円程度、裁判費用が1万5千円から2万円程度です。

それに対して、管財事件では、弁護士費用が30万円から40万円程度へと、10万円ほど値上がりします。

さらに、破産管財人の報酬を申立てに際して納める必要があります。これは、報酬予納金と呼ばれていて、金額としては、20万円程度か、具体的事情によっては50万円になることもあります。

つまり、管財事件は、同時廃止よりも、手続費用が30万円以上高くなってしまうのです。

(4)手間

同時廃止では、破産管財人が選任されないだけではなく、配当手続なども省略されています。

管財事件では、破産管財人による様々な処理や調査がされます。

債務者は、破産管財人に協力することが法律上義務付けられています。そのため、

  • 財産の調査
  • 財産の換価
  • 免責不許可事由の調査

などに、協力しなければなりません。

協力しないことは免責不許可事由になります。

また、不誠実な対応をすると、裁量免責がされにくくなります。

(5)手続期間

いずれの手続も、4~6か月程度かかることが通常です。しかし、管財事件では、財産の換価に時間がかかってしまった場合などには、1年以上かかることもあります。

マイホームの買い手がなかなか見つからない場合は、特に長引きやすいでしょう。

(6)マイホームがあっても同時廃止で自己破産できる場合

マイホームやマンションがあれば、非常に高価な財産ですから、債権者への配当が必要であり、管財事件となるはずです。

しかし、住宅ローンがある場合、住宅ローン債権者は、マイホームやマンションに抵当権をつけています。

抵当権など担保権を持っている債権者は、配当手続によらずに、担保となっている財産を処分して、その代金から他の債権者よりも優先して借金の回収をすることができます(この権利を「別除権」と言います)。

ですから、「住宅ローン残高>マイホームなど担保となっている不動産の価値」となっていて、かつ、他に配当できる財産がなければ、住宅ローン債権者以外の債権者は、一切配当を受け取れませんから、管財事件にしても意味がありません。

そこで、一定の条件を満たした場合に、費用や手間を抑えやすい同時廃止で自己破産の手続を行うことが出来ることがあります。

なお、住宅ローン残高のほうが高額である状態を「オーバーローン」と呼び、逆に、不動産の価値のほうが高額である状態は、「アンダーローン」と呼ばれています。

(7)住宅ローンが不動産価格を大きく上回っている場合

単にオーバーローンであるというだけでなく、住宅ローン残高のほうが、不動産の価値よりも一定以上大きい場合、「オーバーローン上申」という制度を利用して、住宅ローンの残るマイホームやマンションがあっても、同時廃止で自己破産手続をすることができる場合があります。

事前の査定がオーバーローンであるというだけでは、同時廃止は認められません。

不動産の査定は、先ほど説明したとおり不確かなものです。査定段階ではオーバーローンであっても、実際に処分したらより高い評価がされたためにアンダーローンとなり、他の債権者への配当ができる可能性があります。

そのため、多くの裁判所では、住宅ローン残高が、不動産の評価額の1.5倍以上でなければならないなど、一定の基準を満たしていなければ、オーバーローン上申による同時廃止は認められていません。

(8)オーバーローン物件の任意売却による同時廃止

オーバーローンではあるものの、オーバーローン上申による同時廃止が認められない場合、手続前に、債務者の手でマイホームやマンションを任意売却することで、同時廃止での自己破産手続が認められることがあります。

こちらもオーバーローン上申ほど厳しくはありませんが、一定比率以上のオーバーローンであることが条件とされています。

売却相手は、親族含め、だれでも構いません。しかし、先ほど説明したとおり、任意売却には、詐害行為とされるリスクが付きまといます。

詐害行為とされると、財産の処分の問題ではなく、免責不許可事由の調査のために、破産管財人が選任されることになりますから、結局、管財事件となってしまいます。

3.マンションの管理費用について

マンションの扱いは、基本的にマイホームと同様ですが、管理費用については特有の問題があります。

マンションの管理費用のうち、手続開始前に滞納してしまっていたものは免責されますが、手続開始後のマンション管理費用については、免責対象とならないのです。

管財事件であれば、マンションの管理権を債務者から手に入れた破産管財人が、債務者から没収した財産から支払います。

しかし、オーバーローン上申で同時廃止をしたため、破産管財人がいない場合など、手続開始後にも債務者がマンションの管理権を持っている場合は、マンションの買受人が現れるまでの管理費用を支払わなければなりません。

他にも、例外的な場合に専門的な問題が生じる恐れがありますので、マンション在住の方は、弁護士によく確認してください。

4.アパートから出ていかなければならない場合

自己破産したからと言って、必ずしもアパートなど借家から追い出されるわけではありません。また、大家や管理会社などに伝える必要も原則としてありません。

もっとも、家賃の不払いがある場合や、家賃を信販会社を通じて支払っている場合には、退去せざるを得ないことがあります。

(1)家賃を払えておらず、滞納している場合

3か月分以上滞納していると、賃貸借契約を解約され、立ち退きを要求されるおそれがあります。

なお、家賃の保証会社が、大家へ代わりに支払っていても同様です。一刻も早く滞納を解消する必要がありますが、債務者自身が滞納分を支払ってしまうと、「偏頗弁済」という免責不許可事由になってしまいます。

偏頗弁済は、債権者は公平に取り扱われなければならないという「債権者平等の原則」に反するため、免責不許可事由となっているのです。1,2か月分程度なら、裁判所を説得して、偏頗弁済ではないとしてもらえる可能性がないわけではありません。

また、その程度の滞納では、契約を大家が解約することは、原則としてできないとされています。

確実な対応策としては、「第三者弁済」を検討すべきです。

第三者弁済とは、本来お金を支払うべき人に代わって、他人がお金を支払うことです。親族に代わりに支払ってもらいましょう。

ただし、同居の家族だと、債務者が事実上支払っていると思われかねませんから避けましょう。

なお、保証会社が家賃を立て替え払いしている場合は、親族など新たな保証人を探し、かつ、大家が新しい保証人を認める必要があります。

(2)家賃を信販会社を通じて支払っている場合

この場合は、家賃の滞納がなくても、退去が必要となる可能性があります。

この支払方法は、信販会社への支払いが口座振替などであっても、家賃をクレジットカードで支払っているようなものです。

自己破産をすると、ブラックリストに登録され、一定期間は信販会社を利用できなくなりますから、大家が支払方法の変更に応じない限り、退去せざるを得ません。

5.引っ越しについて

自己破産手続に伴い引っ越しが必要になったとしても、いきなり行く当てもなく住居から追い出されることはありません。

マイホームやマンションを破産管財人が処分するといっても、買い取る人が現れるまで、数か月スパンの時間がかかります。また、アパートの賃貸借契約を解約されても、裁判開始から実際に退去させられるまでは、これまた数か月が必要です。

時間の余裕はありますから、パニックにならずに新しい住処を探しましょう。

なお、自己破産をするとアパートが借りられなくなるというウワサがありますが、必ずというわけではありません。ブラックリストに登録される影響で、家賃に関する保証会社の審査に通らないことが生じることは事実です。

しかし、家賃保証専門の保証会社など、信販会社系列ではない保証会社であれば、ブラックリストを確認しないこともあります。根気強く、手広く探してください。

6.自己破産は弁護士に相談を

自己破産の最大のデメリットが、財産の処分です。

マイホームやマンションをお持ちの方は、生活の場を手放さざるを得ないことがほとんどです。幸い、親族に任意売却をすることが出来たとしても、専門家の助言に基づいて慎重に行わなければ、最悪、借金が無くならないリスクが生じます。

また、管財事件となることによる費用などの負担増も無視できません。アパート住まいの方でも、家賃の支払に関する状況次第では、立ち退き回避のために、法律的な知識が必要な対策をする必要が生じます。

いずれにせよ、自己破産手続は、マイホームやマンション、アパートなどに大きな影響を及ぼすことがあります。日常生活を守るためにも、専門家に早くから相談して、適切な助言を受けるようにしましょう。

泉総合法律事務所では、自己破産をはじめとした多数の債務整理手続により、これまで多数の借金問題を解決してきた豊富な実績があります。皆様のご相談をお待ちしております。

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